¿Cuánto cuesta regularizar una obra en Uruguay?

1. Honorarios profesionales (SAU)

Los honorarios del arquitecto están regulados por el arancel de la Sociedad de Arquitectos del Uruguay (SAU). Se calculan en función de la superficie construida y la categoría de la obra. Incluyen el relevamiento en obra, la confección de planos técnicos (planta, cortes, fachada, ubicación), la redacción de la memoria descriptiva (formulario F3), la declaración jurada del técnico (formulario F6) y la gestión completa del trámite ante BPS.

A mayor superficie, el valor por metro cuadrado tiende a bajar proporcionalmente. Para obras chicas (menos de 30 m²) el porcentaje de honorarios sobre el total es más alto, porque el trabajo técnico de base es similar.

2. Aportes a BPS

El costo de regularizar una obra ante BPS se calcula sobre el jornal del medio oficial albañil, un valor que fija el convenio salarial del Grupo 9.01 (Consejos de Salarios) y que BPS toma como base. La cantidad de jornales se determina según la superficie en metros cuadrados y el tipo de obra (obra nueva, reforma, ampliación). El aporte unificado de la construcción es del 71,8% sobre los jornales estimados. Para obras con antigüedad mayor a 10 años civiles, puede aplicarse prescripción de adeudos tributarios, lo que reduce el monto final.

BPS tasa cada rubro de la obra con su propia tabla de jornales. Una obra sencilla (cerramiento de balcón, pared divisoria) genera pocos jornales; una ampliación de vivienda tradicional ronda los 3 jornales por m², y los baños y cocinas suman bastante más por sus instalaciones; una reforma con baño, cocina, pisos y pintura anda en 1 jornal por m², y una que solo pinta, en un cuarto de jornal. BPS liquida con el jornal vigente en la época en que se hizo la obra, y después le suma la multa y los recargos hasta hoy.

3. Multa por mora y recargos

Como los aportes de una obra que se regulariza se pagan fuera de plazo, BPS les suma una multa por mora del 20% y recargos mensuales capitalizables cada cuatro meses (0,80% mensual en octubre de 2026). Según el simulador de BPS, en una obra terminada hace un año la multa y los recargos suman cerca de un 30% de los aportes; a los 2 años, un 45%; a los 5 años, cerca del 100%, y a los 9 años, alrededor del 200%. Por eso regularizar cuanto antes siempre sale más barato. Ver el detalle en multas por obra no declarada.

4. DGI / FOCER (cuando corresponden)

Son dos obligaciones distintas, y ninguna es un porcentaje sobre el monto de obra. La de la Dirección General Impositiva (DGI) es el IVA por agregación de valor en inmuebles: alcanza a las obras por administración que pagan aporte unificado, se calcula aplicando el 22% sobre el 60% de la base imponible del aporte unificado, menos el IVA de las compras (materiales) debidamente documentadas, y se liquida al final de la obra; muchas veces el resultado es cero. El FOCER es el Fondo de Cesantía y Retiro de los trabajadores de la construcción (Ley 18.236): se aporta sobre los salarios del personal declarado (aporte patronal del 5% o del 0,5%, más 0,5% personal) y no forma parte del 71,8%.

En una regularización, BPS indica que "ante determinadas situaciones corresponde la inscripción ante DGI (IVA por agregación de valor)". En el relevamiento te decimos si tu caso lo requiere.